La mitad de los pisos de la burbuja se ha vendido con pérdidas, y Hacienda ni cuenta la inflación

La Agencia Tributaria ha publicado por primera vez datos de ganancias y pérdidas en las ventas de vivienda, cruzando precio de compra y de venta de unas 380.000 operaciones cerradas en 2024. El titular duele: más de la mitad de los pisos comprados en el pico de la burbuja, entre 2006 y 2008, se vendió por debajo de lo que costó. Casi veinte años después, uno de cada dos compradores de aquella época ha salido perdiendo dinero. En el conjunto de las ventas, con todos los años de compra mezclados, en torno a tres de cada diez acabaron en números rojos.

La trampa de los euros de hace veinte años

Y eso que la estadística juega a favor del vendedor. Hacienda compara euros con euros: lo que pagaste en 2007 contra lo que cobraste en 2024, sumando al coste de compra los gastos e impuestos de la operación. Lo que no hace es ajustar por inflación.

El matiz cambia el tamaño del agujero. Desde 2008, los precios generales han subido en torno a un tercio, así que un piso vendido por "lo mismo" que costó ha perdido una tercera parte de su valor real. Con ese ajuste — cálculo propio sobre la estadística, que Hacienda no publica —, en términos de poder adquisitivo la pérdida no alcanza a la mitad de los compradores de la burbuja: alcanza a la gran mayoría.

Traducción: para empatar de verdad con un piso de 2007 no bastaba con venderlo al mismo precio; había que venderlo un 35% más caro. La estadística oficial, con ser demoledora, todavía se queda corta.

El espejismo también funciona al revés

El mismo truco de los euros nominales infla las alegrías. Los pisos comprados hace medio siglo se venden hoy con revalorizaciones de tres dígitos que parecen pelotazos y son, en buena parte, inflación acumulada durante cincuenta años. La estadística regional lo ilustra: viviendas compradas entre 1966 y 1980 se transmiten con subidas superiores al 500% nominal, un porcentaje que encoge drásticamente al pasarlo a dinero constante.

Entre el abuelo que "multiplicó por seis" y el hijo que compró en 2007 y aún palma, está la lección completa: la vivienda no sube siempre, sube según cuándo entres. Y el cuándo no lo eliges tú, lo elige el ciclo.

Ojo al momento en que llega este dato, porque no es casual que escueza: los precios están hoy en máximos, por encima del pico de 2007 en términos nominales, y el argumentario de "compra ya, que luego será más caro" vuelve a sonar en cada visita de piso. La estadística de Hacienda es la primera respuesta oficial a esa frase: a la mitad de quienes la creyeron en 2007, veinte años no les han bastado ni para recuperar lo invertido en euros corrientes.

Un derecho para quien vende en pérdidas

De la parte amarga sale al menos un consuelo práctico: quien vende su vivienda por menos de lo que le costó no tiene que pagar la plusvalía municipal, como fijó el Tribunal Constitucional. Si el ayuntamiento la liquida igualmente, se puede recurrir aportando las escrituras de compra y de venta. Pequeña justicia para un colectivo que, según ahora sabemos con números oficiales, es muchísimo más numeroso de lo que el mito del ladrillo permitía admitir.

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Nada de esto dice que comprar casa sea mala idea: dice que no es una apuesta sin riesgo, y que quien compre en 2026 a precios récord debería hacerlo porque necesita un hogar y puede pagarlo, no porque "luego será más caro". Esa frase ya tiene estadística en contra.

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