A partir de los 65 puedes pasarle a tu pareja la mitad de la casa sin IRPF — pero otro impuesto sigue en pie

La Dirección General de Tributos ha confirmado en una consulta vinculante que donar el 50 % de la vivienda habitual al cónyuge está exento de IRPF para el donante que haya cumplido los 65 años. La ganancia patrimonial acumulada desde que se compró la casa — que en una donación normal tributa como si se hubiera vendido — queda en cero para Hacienda.

De dónde viene esto

El criterio no nace de la nada. La ley del IRPF siempre ha eximido a los mayores de 65 que venden su vivienda habitual, y en 2025 Tributos aceptó que la misma exención cubre las donaciones — primero el pleno dominio a los hijos, en la consulta V1261-25, y ahora también la cuota del 50 % a favor del cónyuge.

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Los requisitos son los de siempre, y conviene repasarlos antes de pedir cita en la notaría:

• 65 años cumplidos en el momento de firmar, por parte de quien dona.
• Vivienda habitual de verdad: residencia efectiva y continuada durante al menos tres años.
• Margen de dos años: si la casa dejó de ser la vivienda habitual, la exención aguanta mientras lo haya sido hasta cualquier día de los dos años anteriores a la donación.
• Edades mixtas, exenciones mixtas: si uno tiene 66 y el otro 64, la ventaja solo cubre la parte del que ya pasó el umbral.

Dicho lo bueno, toca la letra pequeña, que en este caso no es pequeña.

Ojo al impuesto que sigue en pie: la exención es solo del IRPF y solo para quien dona. Quien recibe la mitad de la casa liquida el Impuesto de Donaciones según su comunidad autónoma — muy bonificado para cónyuges en la mayoría, con rebajas que llegan al 99 % en varias — y la plusvalía municipal, que en donaciones paga el que recibe. Cero euros en la Renta no significa cero euros en total.

El matiz que desmonta la mitad de los planes

Antes de celebrar nada, una pregunta de juzgado de guardia: ¿en qué régimen está casado el matrimonio?

Si la casa es un bien ganancial, la mitad ya es del cónyuge desde el día que se compró, y esta donación no tiene nada que repartir. La operación cobra sentido en los casos contrarios: matrimonios en separación de bienes, o viviendas privativas de uno de los dos — compradas antes de casarse, heredadas o recibidas por donación. Ahí sí hay un 50 % que transferir, y ahí es donde la exención ahorra un dinero serio.

Traducción: esta vía no regala nada a quien ya comparte la casa sobre el papel. Es una herramienta de planificación para igualar patrimonios, proteger al cónyuge o preparar una sucesión, y como toda donación de inmueble exige escritura pública y no tiene marcha atrás.

El cierre de rigor, que con el patrimonio familiar nunca sobra: el Impuesto de Donaciones cambia de comunidad en comunidad, así que los números finales los debe echar un asesor del territorio donde esté la casa. La exención estatal es igual para todos; la factura total, no.

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