La mitad de los pisos comprados en la burbuja se vendieron con pérdidas — y Hacienda igual cobra por la 'ganancia'

Su nueva estadística, construida con lo que los vendedores declaran en el IRPF, deja un dato demoledor: más de la mitad de las viviendas compradas en el pico de la burbuja (2006-2008) se vendieron con pérdidas en 2024, último año con cifras cerradas. Casi veinte años después, uno de cada dos compradores de aquella época sigue sin recuperar su dinero.

El año de compra lo es todo

Los datos gallegos de la misma estadística dibujan el contraste con precisión quirúrgica. En Galicia, las viviendas se vendieron en 2024 con una revalorización media del 31%, y las compradas antes de los años 80 acumulan un 553% de subida.

¿Y las de la cohorte maldita? Las adquiridas entre 2006 y 2009 apenas se revalorizaron un 11,3% nominal de media — la peor cifra de toda la serie. En el conjunto de España, tres de cada diez ventas de 2024 se cerraron directamente en números rojos.

Traducción: en vivienda, cuándo compraste importa más que dónde, cuánto reformaste o lo bonito que quedó el baño. La misma casa, comprada tres años antes o tres después del pico, separa una jubilación cómoda de dos décadas pagando un error de calendario.

La parte que duele dos veces

Aquí llega el giro fiscal del asunto, y es el que debería leer con lupa cualquiera que esté vendiendo ahora un piso de aquella época: Hacienda calcula la ganancia patrimonial restando el precio de compra al de venta, en euros corrientes. Sin más.

• La inflación no cuenta. Los coeficientes que actualizaban el precio de compra se eliminaron en la reforma fiscal de 2015. Desde 2007, el IPC acumula en torno a un tercio de subida: un piso comprado por 200.000 y vendido por 240.000 genera una "ganancia" fiscal de 40.000 euros que, en poder adquisitivo real, es una pérdida.
• Los intereses de la hipoteca tampoco. Veinte años de cuotas no reducen ni un euro la ganancia declarable.
• El tipo no es simbólico: la ganancia tributa en la base del ahorro entre el 19% y el 30%.

Con esas reglas, la estadística oficial de "ventas con pérdidas" se queda corta: parte de las operaciones que Hacienda contabiliza como ganancia son, descontada la inflación y la financiación, dinero perdido por el que además se paga impuesto.

Ojo a la vía de escape que sí existe: los gastos documentados suben el precio de compra y bajan la ganancia. Notaría, registro, el ITP que pagaste en su día y las reformas con factura cuentan; las obras pagadas en negro, no. La carpeta de papeles de 2007 vale hoy dinero contante.

Lo que conviene saber antes de firmar

Quien venda con pérdida real y declarada tiene tres consuelos técnicos. La pérdida patrimonial se compensa con otras ganancias en el IRPF durante los cuatro años siguientes. La plusvalía municipal no se paga si se acredita que no hubo incremento de valor, desde que el Constitucional tumbó el viejo sistema en 2021: hay que reclamarlo, no llega solo. Y los mayores de 65 años están exentos de tributar por la venta de su vivienda habitual, ganen lo que ganen.

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El resto es aritmética fría: para el vendedor de un piso de 2007, el riesgo ya no está en el mercado — ese golpe se lo llevó hace años —, está en pagar impuestos por una ganancia que solo existe en el papel. Antes de aceptar una oferta, una hora con las escrituras y una calculadora de IRPF ahorra más que cualquier negociación con el comprador.

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