A partir de los 65 puedes vender un piso y ahorrarte 33.000 euros de impuestos: un notario explica cómo y dónde está la trampa

El mecanismo lo desmenuza el notario Jesús Benavides en su análisis del artículo 38.3 de la ley del IRPF: quien haya cumplido 65 años y venda un inmueble puede librarse de tributar por la ganancia si reinvierte el dinero en una renta vitalicia asegurada. Con condiciones, con tope y con una decisión final que conviene entender antes de firmar.

El caso que pone cifras

Benavides lo ilustra con un expediente real: una mujer de 68 años vendió una segunda vivienda por 1.144.622 euros, con una ganancia patrimonial de 517.487 euros. La factura del IRPF rondaba los 137.000 euros.

Reinvirtiendo el máximo permitido — 240.000 euros — en una renta vitalicia, el impuesto baja a unos 104.000 euros. El ahorro: 33.000 euros. Y a cambio de los 240.000 colocados en la aseguradora, la oferta que manejaba le pagaba 768,73 euros netos al mes de por vida.

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Antes de seguir, una aclaración que ahorra confusiones: si lo que se vende es la vivienda habitual, nada de esto hace falta. Esa ganancia ya está exenta al 100 % para los mayores de 65, sin rentas ni trámites. El artículo 38.3 es para todo lo demás: la segunda residencia, el piso heredado, el local, las acciones.

Los requisitos, uno a uno

La exención no cae sola por cumplir años. La lista de condiciones es concreta:

• Plazo de 6 meses desde la venta para constituir la renta.
• Con una aseguradora, a nombre del propio vendedor, y dejando constancia expresa de que esa renta se constituye con el dinero de la venta.
• Cobros al menos anuales, que deben empezar en el plazo de un año desde la constitución.
• Sin trucos de ingeniería: las anualidades no pueden bajar más de un 5 % de un año al siguiente.
• Tope de 240.000 euros. Si la venta da más, la exención es proporcional: se libra la parte de la ganancia que corresponde a lo reinvertido, y por el resto se tributa.

"La exención no se aplica automáticamente por cumplir 65 años", advierte el notario Jesús Benavides.

La trampa: no todas las rentas vitalicias son iguales

Aquí es donde el producto financiero se come al beneficio fiscal si uno no pregunta lo correcto. Las rentas vitalicias se venden en tres variantes, y la diferencia no está en lo que cobras tú, sino en lo que queda detrás.

• Sin consumo de capital: los 240.000 euros se conservan y pasan a los beneficiarios designados cuando el titular fallece. Mensualidad más baja.
• Con consumo parcial: una parte del capital se va gastando en pagar la renta; otra queda reservada para los herederos.
• Con consumo total: la mensualidad más alta del catálogo, porque el capital se agota pagándola. Si el titular fallece pronto, a los herederos puede no llegarles nada.

La aseguradora gana más con la tercera y la comercial la ofrece primero, porque el número mensual luce mejor. La pregunta que hay que hacer antes de firmar es una sola: ¿qué queda para mis hijos si me muero en cinco años?

Ojo al rescate anticipado, que es la otra puerta falsa: sacar el dinero de la renta antes de tiempo implica perder la exención fiscal ya disfrutada — es decir, pagarle a Hacienda lo que te habías ahorrado — y encima asumir la penalización que marque el contrato de la aseguradora. Este dinero entra para quedarse.

La cuenta honesta

La operación tiene sentido para quien no necesita los 240.000 euros de golpe y prefiere convertirlos en una nómina vitalicia con descuento fiscal incluido. No lo tiene para quien quiera dejar ese capital intacto a los hijos y a la vez cobrar la mensualidad alta: esas dos cosas juntas no existen en ningún catálogo.

El orden sensato de las llamadas: primero al asesor fiscal, con las cifras de la venta; después a varias aseguradoras, pidiendo la misma renta en las tres variantes para comparar mensualidades; y la última firma, en la notaría, con los seis meses de plazo controlados en el calendario. El ahorro de 33.000 euros existe — el caso de Benavides lo demuestra —, pero se cobra entero solo cuando el producto lo elige el cliente y no el comercial.

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