Con más de 65 puedes donar la casa a tus hijos sin pagar IRPF y seguir viviendo en ella

La Dirección General de Tributos lo ha confirmado en la consulta vinculante V1261-25, del 9 de julio de 2025: los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual sin tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial que genera la operación.

Y puedes seguir viviendo dentro

Este es el detalle que cambia la conversación en muchas casas: la exención ampara tanto la donación del pleno dominio como la de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. También contempla las situaciones de dependencia severa.

Traducción: puedes poner la casa a nombre de tus hijos y quedarte el derecho a vivir en ella hasta el final. Ellos son los propietarios sobre el papel; tú sigues durmiendo en tu habitación.

Qué cuenta como vivienda habitual

Aquí está la letra pequeña que decide si entras o no:

• Residencia permanente, no una casa de temporada.
• Tres años seguidos viviendo en ella, contados desde el traslado efectivo.
• Mudanza en los 12 meses siguientes a la compra o a la construcción.
• Excepciones al trienio: matrimonio, separación, traslado laboral, fallecimiento o conseguir el primer empleo permiten irse antes sin perder el beneficio.
• Cuidado con el dominio ya partido: si la propiedad está desmembrada entre nudo propietario y usufructuario, Hacienda avisa de que la exención no le aplica a ninguno de los dos.

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Lo que sí pagan los hijos

La exención es para quien dona, no para quien recibe. Los hijos tienen que liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones según las normas de su comunidad autónoma, y ahí el mapa español es de todo menos uniforme: en Madrid, por ejemplo, está bonificado al 99 % para familiares directos — hijos, cónyuge, padres — y al 50 % para hermanos, tíos o sobrinos.

Ojo al impuesto que casi nadie cuenta: en una donación, la plusvalía municipal la paga quien recibe el inmueble, no quien lo da. Conviene pedir el cálculo en el ayuntamiento antes de firmar nada en la notaría.

A eso hay que sumarle notaría y registro, porque la donación de un inmueble exige escritura pública: no vale un acuerdo de palabra ni un documento firmado en la cocina.

Sigue saliendo mucho más barato que la alternativa de vendérsela, pero conviene hacer los números completos con un asesor de la comunidad donde esté el inmueble, que es la que manda en el impuesto grande. Y con calma: una vez firmada, la donación no se deshace porque cambien las circunstancias familiares.

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