La estadística exige una precisión. El INE las clasifica como viviendas no principales, una categoría que engloba tanto segundas residencias utilizadas de forma estacional como inmuebles vacíos. Por eso no es correcto presentar automáticamente las 17.142 como segundas casas ni afirmar que todas pertenecen a compradores extranjeros.
Lo que sí muestran los datos inmobiliarios más recientes es que Salamanca sigue atrayendo un mercado muy distinto al de buena parte de Madrid. Las operaciones escrituradas analizadas por el Consejo General del Notariado colocan algunas calles de Recoletos entre las más caras del país. En el entorno de Jorge Juan, Lagasca, Conde de Aranda y Columela se han alcanzado medias próximas a 15.000 euros por metro cuadrado.
Esta demanda incluye compradores que no necesitan establecer en Madrid su residencia permanente. El fenómeno ha dado lugar al pied-à-terre: viviendas de alto nivel que sus propietarios utilizan cuando vienen por trabajo, estudios de los hijos, vacaciones o temporadas concretas y que permanecen sin su dueño durante parte del año.
Chamberí aparece cada vez más como continuación de ese mercado. En el código postal 28010, que incluye buena parte de Almagro y Trafalgar, las compraventas del último año rondaron las 700 operaciones, con un precio medio cercano al millón de euros y una superficie de 112 metros cuadrados. Algo más de una quinta parte de los compradores fueron extranjeros.
La diferencia de precio explica parte del desplazamiento. En julio, los anuncios de venta se situaban de media en 10.890 euros por metro cuadrado en Salamanca y en 9.245 euros en Chamberí. Almagro mantiene características muy buscadas en el mercado de lujo —fincas clásicas, grandes pisos y proximidad a Castellana—, pero todavía permite encontrar más metros por el mismo presupuesto que las calles más caras de Recoletos.
El efecto no se limita al precio de compraventa. Cuando una vivienda se utiliza solo algunas semanas o meses del año cambia también la relación con el barrio: disminuye la presencia de residentes permanentes en determinados edificios y una parte del consumo se adapta a una población con mayor movilidad y capacidad adquisitiva. Es un fenómeno difícil de medir calle por calle, pero especialmente visible en algunas zonas de Salamanca.
Los datos más recientes de los portales muestran, además, que vivir de alquiler sigue encareciéndose en ambos distritos. En agosto, la oferta alcanzó los 28,3 euros por metro cuadrado en Salamanca, un 5% más que un año antes, y los 25,8 euros en Chamberí, un 3,1% más.
La gran incógnita es cuánto ha cambiado realmente el número de viviendas utilizadas de forma ocasional desde el Censo de 2021. España todavía no dispone de una nueva fotografía censal comparable por distritos, por lo que la evolución actual puede observarse en las compraventas y en el perfil de los compradores, pero no permite afirmar todavía que Salamanca y Chamberí estén viviendo un nuevo «boom» cuantificable de segundas residencias.
